Pozdáva sa vám nápad investovať do nehnuteľnosti, no neviete, ako na to? Je to úplne v poriadku. Keby to bolo také jednoduché a univerzálne, každý by sa predsa rozhodol pre tento alternatívny investičný nástroj. V prvom rade by ste mali mať jasno v tom, ako maximalizovať návratnosť a minimalizovať riziká. My máme poruke zopár užitočných odporúčaní, o ktoré sme sa rozhodli podeliť aj s vami, v tomto článku.
Chcete investovať. A aj môžete?
Priame investovanie do nehnuteľnosti predstavuje to, keď si investor kúpi nehnuteľnosť s cieľom pravidelného zárobku z prenájmu. Aj keď predstava bezodnej studne peňazí sa pri takomto type zužitkovania vlastných financií vytvorí veľmi ľahko, nenechajte sa oklamať touto ilúziou.
Mali by ste vedieť, že aktívne investorské správanie sa bude od vás vyžadovať nielen pri kúpe a priamo po nej, na krátky čas, ktorý „nejako vydržíte“. Chce to čas, energiu a aktuálne vedomosti zo sveta investovania a financií, ale aspoň minimálne znalosti aj z oblasti práva. Veď si len predstavte, že by ste sa na kúpu chystali so skúsenosťami z obdobia pred 10 rokmi, a nič by ste nevedeli o tom, ako vyzerá realitný trh v období pandémie a ceny nehnuteľností v období pandémie. Je to celkom nekomfortná predstava, že?
Ak nemáte žiadnu finančnú rezervu, dobre si premyslite, či investovanie do nehnuteľnosti je až takým dobrým nápadom aj vo vašom prípade. Vlastniť byt znamená mať aj vyššie výdavky, a to i v tom prípade, keď daný priestor stojí prázdny. Predstavte si, že sa dostanete do situácie, že svoju nehnuteľnosť nemôžete prenajať. Budete mať z čoho platiť poistenie, dane, správne poplatky, preddavky, nečakané výdavky spojené s údržbou priestorov?
Ďalším odporúčaním skúsených investorov je to, že do nehnuteľnosti by sme mali investovať iba takú sumu, ktorá vám v nasledujúcich najmenej 5 rokoch nebude chýbať. Ide totižto o najmenej prístupný investičný nástroj. Keď u vás vznikne akútna potreba peňazí, nemáte veľa možností, nemôžete napríklad predať len kuchyňu alebo stenu. Vtedy vám nezostáva nič iné, než sa rozlúčiť s celým bytom. Tu narážame na ďalší, nie úplne príjemný fakt: predaj neprebehne z jedného dňa na druhý deň. V prípade bytov to môže byť doba 4-5 mesiacov a pri rodinných domoch rátajte s 6 mesiacmi, kým narazíte na seriózneho záujemcu.
Myslíme si, že investícia do nehnuteľnosti je dobrý nápad, ak viete, ako na to. Určite vás teda nechceme odradiť od vašich plánov, no k tomu, aby ste boli úspešní, potrebujete poznať aj všetky reálne riziká. Ak ich považujete za veľmi silné a po racionálnom vyhodnotení vašej finančnej situácie ste si uvedomili, že vás naozaj môžu ohroziť, nebuďte zúfalí. Trh alternatívnych investícií nie je vôbec malý a ponúka rôzne zaujímavé možnosti aj pre menších, začínajúcich investorov.
Dobrá investícia je o dobrej kúpe
Toto tvrdenie by sa vám mohol javiť ako úplne jednoznačné bez potreby ďalšieho vysvetlenia. Prečo by ste si predsa kúpili niečo zlé? Nuž, máte pravdu, ale mali by ste vedieť aj to, že nájsť ten správny byt, dom alebo pozemok je celá veda.
Pri hľadaní nezabudnite na to, že zárobok nie je výsledkom dobrého predaja, ale premyslenej kúpy. Typickou chybou začínajúcich investorov je to, že sa spoliehajú na neustály nárast cien, čo pre nich znamená, čo to, čo kúpia dnes, neskôr predajú jednoznačne drahšie. Áno, sú obdobia, ktoré trvajú až niekoľko rokov, počas ktorých ceny nehnuteľností stabilne rastú. Nie vždy to ale bude takto, a o tom svedčí aj pohyb cien v minulosti. Stačí, keď spravíte len malý krok vzad v čase, a vidíte, že v rokoch 2005 a 2015 ceny nehnuteľností v priebehu desaťročného obdobia neustále klesali.
Čo s tým? Tajomstvo úspechu spočíva v tom, že sa budete snažiť kúpiť nehnuteľnosť pod trhovú cenu. Ak ho neskôr predáte aspoň za trhovú cenu, už ste na ňom trochu zarobili, v horšom prípade ho predáte za toľko, koľko vás to stálo.
Investíciu do nehnuteľnosti by ste mali vnímať ako svoj tzv. „side job“, veď podobne ako práca, aj tá bude jedným zo zdrojov vašich peňazí. Sledujte inzeráty každý deň na rôznych stránkach, zaujímajte sa o aktuálne trendy, čítajte odborné články od expertov. Užitočné informácie nájdete na internete, no určite by ste mali absolvovať aj osobnú konzultáciu s odborníkmi.
Najprv plán, potom kúpa
Je dôležité mať plán, akým spôsobom budete získavať svoj výnos z nehnuteľnosti, ktorú ste kúpili. Mnoho ľudí robí tú chybu, že najprv si kúpi byt a potom začne hľadať príležitosti, ako na ňom zarábať. Postup by mal byť ale presne opačný. Najprv si urobte plán profitovania a až potom investujte do nehnuteľností.
Dlhodobý prenájom nie je jedinou možnosťou. Mnoho miest na Slovensku má turistickú hodnotu. Nemáme na mysli len zahraničných turistov, mnoho Slovákov preferuje ubytovanie s nádychom domova pred hotelom. Pekne zariadená chata, útulný apartmán vám môžu zarobiť oveľa viac ako prenájom. Musíte sa však vedieť orientovať v tom, ktoré mesto alebo obec na Slovensku vyhovie týmto podmienkam.
Alternatívnym, a veľmi dobrým riešením je kombinácia týchto dvoch možností. V hlavnej sezóne bude vaša nehnuteľnosť slúžiť ako ubytovanie pre turistov a mimo sezóny ho dáte do bežného prenájmu. V tom prípade si však musíte vybrať byt, ktorý poslúži potrebám oboch cieľových skupín.
Bývate vo vlastnom? Nemusí to byť investícia
Slovensko patrí medzi tie krajiny, v ktorých bývanie vo vlastnom nie je výnimočným javom, a to ani v mladších generáciách. Kúpiť si byt alebo rodinný dom nie je záležitosťou iba tých najlepšie situovaných, je to jedným zo všeobecných životných cieľov, méta, u niektorých spoločenský status. Presťahovať sa z podnájmu alebo z rodičovského hniezda do bytu, ktorý vlastníte vy, je krásny pocit. Ale už aj tento náznak subjektivity prezrádza, že od premyslenej investície s cieľom zarábať to má ďaleko.
Na Slovensku nie je zriedkavým javom, že vlastníci nehnuteľnosti sa automaticky považujú za investorov. Ako sme to vysvetlili vyššie, investícia nie je len o tom, že si kúpite byt, rodinný dom alebo pozemok, mali by ste mať jasnú stratégiu s primárnym cieľom zarobiť. Keď sa začnete zaujímať o ponuku bytov preto, aby ste sa mohli nasťahovať do vlastného, ponuky budete filtrovať na základe vlastných preferencií, životného štýlu, podľa toho, čo sa vám páči a uspokojilo by vaše očakávania a potreby komfortu. Možnosť získania vyššieho majetku neskorším predajom alebo prenájmom je len vedľajšou motiváciou pri výbere.
Rozdiely medzi investíciou do nehnuteľnosti a „iba kúpou“ nehnuteľnosti sa neukazujú iba pri preferencií vlastností. Keď cieľom je čo najvyšší zárobok, nie je jedno ani to, že kedy kúpu vykonáte. Nevyhnutné je vyznať sa v aktuálnych trendoch, aby ste sa dennodenne zaujímali o dianie vo svete investovania a aby ste mali dostatok trpezlivosť počkať na ten „správny moment“. Na druhej strane, pokiaľ chcete začať bývať vo vlastnom, je logické, že nebudete čakať. Tá najlepšia chvíľa je v tomto prípade vtedy, keď sa vám do cesty dostane váš vysnívaný príbytok.
